부동산 거래나 대출 과정에서 가장 빈번하게 접하게 되는 개념 중 하나가 바로 근저당권입니다. 근저당권은 미래에 발생할 채무를 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리로, 채권자가 우선 변제를 받을 수 있는 강력한 법적 권한을 부여합니다.
근저당권 설정 시 필요한 준비 서류
근저당권 설정을 위해서는 채권자와 채무자(또는 담보제공자)가 각각 준비해야 할 서류가 다릅니다. 서류의 유효기간은 발급일로부터 3개월 이내여야 하므로 사전에 확인이 필요합니다.
채무자 및 설정자 준비 서류
- 등기필증: 과거 집문서라고 불리던 서류로, 분실 시에는 확인서면으로 대체해야 합니다.
- 인감증명서: 부동산 설정용 인감증명서 1통이 필요합니다.
- 주민등록초본: 주소 변동 내역이 모두 포함된 서류여야 합니다.
- 인감도장: 서류에 날인할 인감도장을 지참해야 합니다.
- 신분증: 본인 확인을 위한 주민등록증 또는 운전면허증이 필요합니다.
채권자 준비 서류
- 주민등록등본: 주소를 증명하기 위한 서류 1통이 필요합니다.
- 도장: 인감도장이 아니더라도 일반 도장으로 처리가 가능합니다.
- 근저당권 설정 계약서: 당사자 간 합의된 내용을 적은 계약서가 필요합니다.
근저당권 설정 상세 절차
근저당권 설정은 크게 계약 체결, 세금 납부, 등기 신청의 세 단계로 이루어집니다. 본인이 직접 진행하는 셀프 등기 방식과 법무사에게 위임하는 방식이 있으나 기본 절차는 동일합니다.
1단계 근저당권 설정 계약 체결
- 채권자와 채무자가 채권최고액과 변제기 등을 합의하여 근저당권 설정 계약서를 작성합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금의 120퍼센트에서 130퍼센트 수준으로 설정하는 것이 일반적입니다.
2단계 등록면허세 및 지방교육세 납부
- 관할 시군구청을 방문하거나 위택스 누리집을 통해 등록면허세와 지방교육세를 고지받아 납부합니다. 납부 후에는 반드시 영수필 확인서를 챙겨야 합니다.
3단계 국민주택채권 매입 및 수입인지 부착
- 은행을 방문하여 설정 금액에 따른 국민주택채권을 매입합니다. 또한 대출 금액이 일정 수준을 초과할 경우 정부수입인지를 구입하여 첨부해야 합니다.
4단계 등기소 방문 및 신청서 제출
- 관할 등기소에 방문하여 근저당권 설정 등기 신청서와 준비한 모든 서류를 제출합니다. 대법원 인터넷등기소를 통한 전자 신청도 가능합니다.
근저당권 설정 비용 상세 안내
근저당권 설정 시 발생하는 비용은 크게 세금과 공과금, 그리고 수수료로 나뉩니다. 다음은 채권최고액을 기준으로 산정되는 주요 비용 항목입니다.
| 항목 | 계산 방법 | 부담 주체 |
| 등록면허세 | 채권최고액의 0.2퍼센트 | 일반적으로 채권자(은행) |
| 지방교육세 | 등록면허세액의 20퍼센트 | 일반적으로 채권자(은행) |
| 국민주택채권 | 설정 금액의 약 1퍼센트(매입가 기준) | 일반적으로 채무자 |
| 등기신청수수료 | 부동산당 15,000원(서면) / 13,000원(e-Form) | 일반적으로 채권자(은행) |
| 법무사 보수 | 법무사 협회 기준 수수료 및 출장비 | 의뢰인 |
대출로 인한 근저당권 설정 시 등록면허세와 지방교육세는 은행에서 부담하는 경우가 많으나, 국민주택채권 매입 할인 비용과 인지세의 일부는 채무자가 부담하게 됩니다. 정확한 금액은 채권최고액에 따라 달라지므로 사전 계산이 필요합니다.
근저당권 설정 비용 계산기
정확한 비용 산출을 위해 공신력 있는 기관의 계산기를 활용하는 것이 좋습니다. 각 계산기는 목적에 따라 입력 항목이 다를 수 있습니다.
1. 우리은행 금융계산기 (부대비용 안내)
우리은행에서 제공하는 금융계산기는 대출 시 발생하는 부대비용을 한눈에 확인할 수 있도록 설계되어 있습니다. 채권최고액을 입력하면 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입 예상액 등을 자동으로 산출해 줍니다.
2. 위택스(WeTax) 지방세 미리계산
등록면허세와 지방교육세의 정확한 세액을 확인하고 싶다면 위택스의 미리계산 서비스를 권장합니다. 과세표준(채권최고액)과 법정 세율을 적용하여 실제 납부할 세액을 명확히 제시합니다.
3. 주택도시기금 국민주택채권 계산기
국민주택채권의 경우 매일 변동하는 할인율을 반영해야 하므로 주택도시기금 누리집의 계산기를 사용하는 것이 가장 정확합니다. 발행번호 조회 및 실시간 매입 금액 확인이 가능합니다.
근저당권 설정 시 유의사항
근저당권은 채권최고액 범위 내에서 담보를 제공하므로, 실제 대출 원금보다 높은 금액이 등기부에 기재된다는 점을 인지해야 합니다. 또한 설정된 근저당권은 채무를 모두 변제하더라도 자동으로 말소되지 않습니다. 별도의 근저당권 말소 등기를 신청해야 등기부등본상에서 삭제되므로 주의가 필요합니다.
자주 묻는 질문(Q&A)
근저당권과 저당권의 차이점은 무엇인가요?
저당권은 특정된 시점의 채무액을 담보하지만, 근저당권은 채권최고액 한도 내에서 미래에 발생할 변동 가능성 있는 채무까지 모두 담보한다는 점에서 차이가 있습니다. 따라서 반복적인 거래가 발생하는 금융권 대출에서는 대부분 근저당권을 활용합니다.
등기필증을 분실했는데 설정을 할 수 없나요?
등기필증을 분실한 경우에는 등기소를 방문하여 확인서면을 작성하거나, 공증사무소에서 확인서면 공증을 받아 제출하면 설정을 진행할 수 있습니다. 다만 이 과정에서 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.
법무사 없이 셀프 등기가 가능한가요?
네 가능합니다. 필요한 서류를 구비하여 관할 등기소를 직접 방문하거나 대법원 인터넷등기소의 이폼(e-Form) 기능을 활용하면 법무사 수수료를 절약하며 직접 설정할 수 있습니다. 다만 서류 미비 시 보정 명령이 내려질 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
근저당권 설정 비용 중 채무자가 꼭 내야 하는 비용은 무엇인가요?
과거에는 채무자가 대부분의 비용을 부담했으나, 현재는 대출 관련 근저당권 설정 시 등록면허세와 지방교육세는 은행이 부담하는 것이 원칙입니다. 채무자는 주로 국민주택채권 매입 할인 비용과 수입인지세의 50퍼센트를 부담하게 됩니다.