전세 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않는 상황은 임차인에게 매우 중대한 경제적 위협이 됩니다. 특히 2026년 현재 전세 사기 예방과 임차인 권리 보호를 위한 법적 장치가 강화되었음에도 불구하고 역전세 현상 등으로 인한 미반환 사례가 지속되고 있어 신속하고 정확한 법적 대응이 그 어느 때보다 중요합니다. 본 글에서는 보증금을 안전하게 회수하기 위해 임차인이 반드시 실천해야 할 단계별 대처 방법과 관련 법적 절차를 상세히 안내해 드립니다.
내용증명을 통한 공식적인 해지 통보와 증거 확보
임대차 계약이 종료되었음을 증명하고 보증금 반환을 공식적으로 촉구하는 첫 번째 단계는 내용증명을 발송하는 것입니다. 내용증명은 그 자체로 법적인 강제력은 없으나 발송인이 작성한 내용을 우체국이 공적으로 증명해주므로 향후 소송 등 분쟁 시 법원에서 명확한 의사 전달과 상대방의 인지 여부를 입증하는 결정적인 증거로 활용됩니다.
내용증명에는 임대차 계약의 주요 내용인 계약 체결일 보증금 액수 계약 종료 예정일 등을 정확히 기재해야 합니다. 또한 계약 연장의 의사가 없음을 분명히 밝히고 기한 내에 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신청과 민사소송 등 법적 조치를 취하겠다는 의사를 포함하는 것이 좋습니다. 이는 임대인에게 심리적 압박을 가하여 법적 절차 이전에 원만한 합의를 이끌어내는 효과가 있습니다. 만약 임대인이 고의로 우편 수령을 거부한다면 공시송달 제도를 활용하여 법적인 통보 효력을 발생시킬 수 있습니다.
대항력 유지를 위한 주택 임차권등기명령 신청
보증금을 받지 못한 상태에서 직장이나 학업 등의 이유로 반드시 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령은 필수적인 절차입니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주소를 옮기거나 점유를 해제할 경우 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 그러나 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 해당 권리가 기재되면 이사를 가더라도 법적인 보호를 계속 받을 수 있습니다.
임차권등기명령은 임대차 계약이 공식적으로 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다. 신청 시에는 확정일자부 임대차계약서 주민등록등본 부동산 등기사항전부증명서 그리고 문자나 내용증명 등 계약 종료 사실을 입증할 수 있는 서류가 필요합니다. 법원의 결정이 내려지고 등기부등본에 실제로 기재되는 데까지는 보통 2주 정도 소요되므로 반드시 등기가 완료된 것을 직접 확인한 후에 이사를 해야 안전합니다.
법적 강제 절차의 선택: 지급명령과 반환 소송 비교
내용증명과 임차권등기명령 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 법적 강제 절차를 진행해야 합니다. 주요 방법으로는 상대적으로 빠르고 저렴한 지급명령 신청과 최종적인 집행 권원을 확보하는 전세보증금 반환 소송이 있습니다.
| 구분 | 지급명령 신청 | 전세보증금 반환 소송 |
| 소요 기간 | 약 1개월 내외 | 최소 4개월에서 6개월 이상 |
| 진행 비용 | 소송 대비 약 10분의 1 수준 | 인지대 송달료 및 변호사 보수 |
| 절차 특징 | 서면 심사로 진행 법원 출석 없음 | 변론 기일 출석 및 증거 공방 필요 |
| 장점 | 신속한 확정 및 집행 권원 확보 | 임대인이 이의해도 종결 가능 공시송달 가능 |
| 단점 | 임대인이 이의신청 시 소송으로 전환 | 긴 소요 기간과 높은 소송 비용 부담 |
임대인이 보증금 반환 의무를 인정하지만 단순히 자금이 부족한 상황이라면 지급명령이 유리합니다. 반면 임대인이 시설물 원상복구 등을 이유로 금액을 다투거나 주소지가 불분명한 경우에는 처음부터 반환 소송을 진행하는 것이 시간과 비용을 절약하는 방법이 될 수 있습니다.
✅ 지급명령 및 전자소송 신청: https://ecfs.scourt.go.kr
보증 보험 이행 청구 및 안심전세 앱 활용 방법
전세보증금 반환보증 보험에 가입된 임차인이라면 법적 소송의 부담 없이 보증 기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 2026년 현재 주택도시보증공사(HUG) 등 주요 기관은 모바일 앱을 통해 편리한 이행 청구 서비스를 제공하고 있습니다.
이행 청구는 계약 종료 후 1개월이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못하거나 주택 경매 시 배당 후 보증금을 회수하지 못한 경우에 가능합니다. 먼저 임차권등기를 완료한 후 안심전세 앱이나 각 보증 기관 누리집을 통해 관련 서류를 제출해야 합니다. 보증 기관은 서류를 검토하고 이행 심사를 거쳐 통상 1개월 이내에 보증금을 대위변제합니다. 이때 임차인은 주택을 비워주고 명도를 완료해야 보증금을 최종 수령할 수 있습니다.
✅ HUG 안심전세 이행청구 바로가기: https://onestop.khug.or.kr
임대인의 보증금 반환 거부는 개인의 삶에 큰 혼란을 야기하지만 법에서 정한 절차를 침착하게 이행한다면 해결이 가능합니다. 2026년 강화된 임차인 보호 제도를 적극적으로 활용하고 필요한 경우 법률구조공단이나 부동산 전문 변호사의 상담을 통해 권리를 지키시길 권장합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
임대인이 내용증명 우편물을 안 받으면 어떻게 되나요
내용증명 자체가 법적 효력을 갖는 것은 아니지만 임차인이 계약 해지 통보의 노력을 다했음을 보여주는 증거가 됩니다. 임대인이 고의로 수령을 피한다면 문자 메시지나 메신저 대화 기록을 함께 보관하시고 이후 지급명령이나 소송 절차에서 법원의 주소 보정이나 공시송달 제도를 통해 통보 절차를 완료할 수 있습니다.
이사를 먼저 가야 하는데 짐을 다 빼도 대항력이 유지되나요
아니요 임차권등기가 등기부등본에 기재되기 전까지는 짐을 모두 빼거나 전입신고를 옮겨서는 안 됩니다. 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록이 유지되어야 발생하기 때문입니다. 급한 이사가 필요한 경우라면 가구 일부를 남겨두어 점유 상태를 유지하고 임차권등기가 완료된 것을 확인한 직후에 나머지 짐을 옮기고 전입신고를 변경해야 합니다.
소송에서 이기면 집주인에게 지연이자도 받을 수 있나요
네 받을 수 있습니다. 민법상 연 5퍼센트의 이자가 적용될 수 있으며 특히 소송을 제기하여 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트의 높은 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이는 임대인이 보증금 반환을 늦출수록 더 많은 비용을 부담하게 하여 조속한 반환을 압박하는 수단이 됩니다.
소송 비용은 누가 부담하며 얼마나 드나요
민사소송법의 원칙에 따라 소송 비용은 패소한 당사자가 부담하게 됩니다. 임차인이 승소할 경우 판결이 확정된 후 별도의 소송비용액 확정 신청을 통해 지불한 인지대 송달료 및 법정 범위 내의 변호사 비용을 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 초기 비용은 보증금 액수에 따라 달라지므로 법원 계산기를 활용하거나 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.