임대보증보험이란 임차인이 임대인과의 주택 계약 시 임대보증금을 내게 되는데 이때 계약 종료시점에서 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 가입하는 보증보험 제도입니다.
그런데 간혹 뉴스에 나오는 것처럼 임대보증보험에 가입했는데도 불구하고 임대보증금을 돌려 받지 못하는 일종의 전세사기와 같은 일을 겪는 사람들이 나타나고 있습니다.
보증보험에 가입했는데도 보증금을 돌려받지 못 할때는 어떻게 해야될까요? 해결 방법에 대해 알아보겠습니다.
임대보증보험이란?
민영이 계정 광고코드먼저 임대보증보험에 대해 좀 더 자세히 알아둘 필요가 있습니다.
임대보증보험이란, 임대차 계약에서 임차인(세입자)이 맡긴 보증금을 임대인(집주인)이 돌려주지 못할 경우 보증보험사가 대신 임차인에게 보증금을 지급하고
이후 임대인에게 해당 금액을 청구하게 되는 제도입니다.
즉, 임차인이 예기치 않은 상황(임대인의 파산, 미반환 등)에서도 보증금 반환에 대한 안전장치 역할을 하며
임차인의 재산을 보호하고 임대차 계약의 안정성을 높이는 금융상품이라고 할 수 있습니다.
주요 특징은 다음과 같습니다.
- 임대인이 보증금을 반환하지 않을 위험으로부터 임차인을 보호
- 보증보험사가 임차인에게 먼저 보증금을 지급, 그 후 임대인에게 구상권 행사
- 전세, 월세 등 모든 임대차 계약에 활용 가능
- 임대차 시장의 신뢰도와 안정성을 높임
이 제도는 최근 민간임대주택법에 따라 등록임대주택 사업자에게 의무화되는 등 정책적으로 확대되고 있으며, 임차인과 임대인 모두에게 재정적 안전망을 제공하는 핵심 상품입니다.
보증보험에 가입 했는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우
1. 주요 지급 거절 사례
- 대항력∙우선변제권 상실
- 임차인이 전입신고 또는 점유 등 대항력 요건을 제대로 갖추지 못한 경우
- 예) 등기, 점유, 전입신고 미흡
- 임대인이 소유권을 이전하는 과정에서 임차인의 대항력이 임대인보다 뒤로 밀리는 경우
- 임차인이 전입신고 또는 점유 등 대항력 요건을 제대로 갖추지 못한 경우
- 묵시적 갱신 상태
- 임대차계약 만료 전 임대인에게 명확하게 계약 종료 의사를 밝히지 않은 경우, 계약이 자동(묵시적)으로 연장된 것으로 간주되어 사고가 성립하지 않아 보증금 지급이 거저됨
- 사기, 허위계약
- 임차인이 전세사기 등에 노출되어 매매가와 동시에 이루어진 허위 전세계약 등으로 사고가 인정되지 않는 경우
- 기타 거절 사유
- 임대인이 보증보험 가입시에는 문제가 없었지만, 이행시점에서 내부 규정∙법률자문 등을 이유로 보증금 지급이 보류되는 사례
2. 실제 피해 사례
- 한 임차인이 임대보증보험에 가입했으나, 임대인이 세금을 체납해 집이 압류된 상태에서 보증금 반환을 요청했지만, 보증기관이 ‘대항력에 문제가 있다’는 이유로 지급을 보류한 사례
- 임대차계약의 만료 시 임대인에게 해지 의사 통지 없이 ‘묵시적 갱신’이 된 상태라서, 보증기관이 ‘사고가 성립하지 않는다’며 보험금 지급을 거절한 사례
- 실제로 HUG(주택도시보증공사)에서는 2023년 한 해에만 전세보증금반환 이행 거절 건수가 128건, 거절된 보증금액은 249억원에 달하며 주된 거절 사유는 다음과 같음
- 보증사고 미성립 176건
- 대항력 및 우선변제권 상실 96건
- 사기∙허위 계약 87건
이와 같이 보증보험에 가입했다고 하더라도 모든 경우에 보증금 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 그렇다면 전혀 방법이 없는 것일까요?
상황에 따라 다르겠지만 몇 가지 상황에서는 다음과 같은 해결 방법을 제시할 수 있습니다.
임대보증금을 돌려받지 못할 때 해결방법
임대보증보험에 가입했는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 다음과 같은 해결 방법을 고려할 수 있습니다.
1. 보증보험사에 보증금 이행 청구
- 전세계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 즉시 보증보험사에 이행 청구를 해야 합니다.
- 보증보험사는 임대인 대신 보증금을 우선 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다.
- 청구 시 보증보험 가입 여부, 대항력과 우선변제권 확보 여부, 보증사고 발생 사실 등이 충족되어야 합니다.
2. 필요한 서류 준비 및 제출
- 임대차계약서, 임대인 신분증, 주민등록등본, 전입세대열람원, 보증보험증서 등 필요 서류를 준비해 보증보험사에 제출합니다.
3. 임대인 동의가 없을 경우의 대처
- 임대인이 보증금 반환 동의서를 제출하지 않을 때도, 보증보험사는 법적 절차를 통해 보증금 반환을 추진합니다.
4. 임차권 등기명령 활용
- 임차권 등기를 통해 법적 담보권을 확보하고, 임대인의 재산 변동에 대비할 수 있습니다.
5. 법적 대응 및 소송
- 보증보험사 지급 이후에도 임대인이 보증금 반환을 거부하면, 보증보험사와 임대인 간의 구상권 소송이 진행됩니다.
- 임차인은 직접 임대인을 상대로 민사소송을 제기해 보증금을 청구할 수도 있습니다.
6. 지원기관 상담 및 추가 조치
- 한국주택도시공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등 관련 기관 콜센터나 고객센터에 상담하여 절차 안내와 지원을 받는 것이 좋습니다.
7. 유의사항
- 보증금 반환 청구 시 대항력(전입신고, 확정일자, 점유)이 확보되어야 하며, 이 요건이 떨어지면 보증금 지급이 거절될 수 있습니다.
- 보증보험 가입 이후라도 임대차계약 종료 절차가 적법하게 이루어져야 하며, 묵시적 갱신 등 계약 미확정시 지급거절 사유가 될 수 있습니다.
결론적으로, 임대보증보험 가입 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓이면 즉시 보증보험사에 이행청구를 하고, 필요시 임차권 등기명령이나 민사소송 등의 법적 대응 절차를 밟는 것이 가장 효과적인 해결책입니다.