2026년 새해를 맞아 가계대출 총량 규제가 리셋되면서 주택 구입을 계획하는 분들의 움직임이 분주합니다. 특히 현재 전세로 거주하며 전세자금대출을 이용 중인 상황에서 내 집 마련을 위해 주택담보대출(이하 주담대)을 추가로 받을 수 있는지, 어느 금융기관이 유리한지에 대한 문의가 많습니다. 최근 강화된 10.15 부동산 대책과 스트레스 DSR 3단계 적용 등 변화된 금융 환경을 바탕으로 전세대출 보유 시 주담대가 가능한 곳과 주요 확인 사항을 정리해 드립니다.
1. 전세대출 보유 중 주담대 실행 가능 여부와 핵심 원칙
결론부터 말씀드리면 전세대출이 있는 상태에서도 주담대를 받는 것은 가능합니다. 하지만 과거와 달리 2026년 현재는 두 대출을 동시에 보유할 때 적용되는 규제가 매우 까다로워졌습니다. 가장 먼저 고려해야 할 요소는 총부채원리금상환비율(DSR)입니다.
DSR 산정 시 전세대출 포함 여부
2025년 10.15 대책 이후 1주택자의 경우 전세대출 이자뿐만 아니라 원리금 상환 부담이 DSR 계산에 직접적으로 반영되기 시작했습니다. 이는 주담대 한도를 산출할 때 기존 전세대출의 부채 규모가 차감 요인으로 작용하여, 실제 빌릴 수 있는 금액이 예상보다 줄어들 수 있음을 의미합니다.
주택 구입 시 전세대출 회수 규정
투기지역이나 투기과열지구 내에서 시가 3억 원을 초과하는 아파트를 구입하거나, 1주택자가 전세대출을 받은 후 추가로 주택을 구입하는 경우 전세대출이 즉시 회수될 수 있는 규정이 여전히 유효합니다. 따라서 주담대를 받아 집을 사는 목적이 실거주 이동인지, 혹은 투자 목적인지에 따라 대출 유지 가능 여부가 달라집니다.
2. 주담대 신청 가능한 주요 금융기관 및 상품별 특징
현재 전세대출을 보유한 상태에서 주담대를 신청할 수 있는 곳은 크게 정부 정책 상품과 시중 1금융권, 그리고 2금융권으로 나뉩니다.
주택도시기금 및 한국주택금융공사 (정책 대출)
내 집 마련 디딤돌 대출이나 보금자리론은 시중 은행보다 금리가 낮고 규제 조건이 상대적으로 완만하여 최우선적으로 고려해야 합니다. 특히 디딤돌 대출은 DSR이 아닌 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용받는 경우가 많아 한도 확보에 유리합니다.
시중 5대 은행 (KB국민, 신한, 우리, 하나, NH농협)
1금융권은 가장 안정적이지만 DSR 40% 규제를 엄격하게 적용합니다. 2026년 1월 대출 총량이 리셋되었으나, 금융당국의 가계대출 관리 기조에 따라 지점별 한도가 조기에 소진될 수 있으므로 연초에 상담을 진행하는 것이 좋습니다.
인터넷 전문은행 (카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크)
비대면으로 간편하게 신청할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 주담대 수요가 몰리는 시기에는 일일 신청 한도를 설정하여 조기 마감되는 경우가 잦으므로 주의가 필요합니다.
3. 금융기관별 주담대 조건 상세 비교표
전세대출 보유자가 주담대를 받을 때 각 기관별로 적용되는 주요 지표를 비교한 표입니다.
| 구분 | 디딤돌/보금자리론 (정책) | 제1금융권 (시중은행) | 제2금융권 (보험사 등) |
| 주요 규제 비율 | DTI 60% (상품별 상이) | DSR 40% | DSR 50% |
| 한도 기준 | LTV 최대 70~80% | LTV 40~70% (지역차등) | LTV 최대 70% |
| 금리 수준 | 최저 연 2~3%대 | 연 3~5%대 | 연 4~6%대 |
| 장점 | DSR 규제 미적용 상품 존재 | 낮은 금리, 높은 안정성 | DSR 한도 여유 (50%) |
| 단점 | 소득 및 주택 가격 제한 엄격 | 대출 심사 및 한도 관리 까다로움 | 1금융권 대비 높은 금리 |
4. 2026년 주담대 신청 시 반드시 확인해야 할 규제 사항
2026년은 스트레스 DSR 3단계가 본격적으로 자리를 잡은 시기입니다.
스트레스 DSR 3단계 적용
대출 한도를 정할 때 실제 금리에 ‘가산 금리(스트레스 금리)’를 더해 상환 능력을 평가합니다. 2026년부터는 스트레스 금리의 100%가 적용되어, 연봉이 동일하더라도 과거보다 대출 가능 금액이 약 10~15%가량 감소하게 됩니다.
수도권 및 지방 차등 규제
서울과 경기 등 수도권 지역은 스트레스 금리가 더 높게 상향 조정되어 적용됩니다. 반면 지방 주택담보대출의 경우 2026년 상반기까지는 3단계 적용이 일부 유예되거나 완화된 기준(2단계 수준)이 적용될 수 있으므로 지역에 따른 확인이 필수적입니다.
5. 주담대 신청 방법 및 관련 사이트 안내
현재 본인의 상황에서 가장 유리한 대출을 찾으려면 정부 지원 상품의 자격 요건을 먼저 확인한 후 시중 은행의 한도를 조회하는 순서로 진행하시기 바랍니다.
정책 대출 신청 및 확인
신생아 특례 대출, 디딤돌 대출 등의 상세 요건 확인 및 신청은 주택도시기금 ‘마이홈’ 포털이나 한국주택금융공사 홈페이지에서 가능합니다.
- 주택도시기금 마이홈: https://www.myhome.go.kr
- 한국주택금융공사: https://www.hf.go.kr
시중 은행 상담 준비
주담대 상담 시에는 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 외에 현재 이용 중인 전세대출의 잔액 및 상환 스케줄 확인서를 반드시 지참해야 정확한 DSR 산출이 가능합니다.
결론
전세대출을 보유한 상태에서 주담대를 받는 핵심 열쇠는 DSR 관리와 정책 금융 상품 활용에 있습니다. 2026년의 대출 환경은 총량 규제와 스트레스 DSR로 인해 어느 때보다 꼼꼼한 사전 계산을 요구합니다. 본인의 소득과 부채 상황을 객관적으로 파악하고, 상대적으로 규제가 덜한 디딤돌 대출이나 보금자리론의 대상이 되는지 먼저 확인하시는 것이 현명한 내 집 마련의 시작이 될 것입니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
전세대출을 전액 상환해야만 주담대를 받을 수 있나요?
아니요, 상환하지 않아도 가능합니다. 다만, 보유 중인 전세대출의 원리금 상환액이 본인의 DSR 한도 내에 포함되어야 하며, 주택 구입 지역이나 가격에 따라 전세대출 유지 가능 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 확인해야 합니다.
스트레스 DSR 3단계가 적용되면 한도가 많이 줄어드나요?
네, 그렇습니다. 2026년 기준 스트레스 금리가 100% 반영되면서, 기존보다 대출 한도가 축소됩니다. 예를 들어 연봉 5,000만 원인 차주의 경우 이전 단계보다 수천만 원가량 한도가 줄어들 수 있으므로 가용 자금 계획을 보수적으로 잡아야 합니다.
1주택자인데 다른 집을 사기 위해 주담대를 받을 수 있나요?
현재 1주택자가 추가로 주택을 구입하기 위해 주담대를 받는 것은 규제 지역 여부에 따라 제한되거나 LTV 한도가 매우 낮게 설정될 수 있습니다. 특히 전세대출을 이용 중인 1주택자라면 추가 주택 구입 시 전세대출 회수 대상이 될 가능성이 매우 높습니다.
전세대출 이자만 내고 있는데 DSR에는 원금도 포함되나요?
일반적으로 전세자금대출은 이자 상환액만 DSR에 반영되어 왔으나, 2025년 하반기 이후 도입된 규정에 따라 1주택자가 주담대를 추가로 받을 때는 전세대출 원금의 일부를 상환하는 것으로 가정하여 DSR을 산정할 수 있습니다. 이는 대출 한도를 크게 줄이는 요인이 됩니다.
2금융권에서 주담대를 받는 것이 한도 면에서 더 유리한가요?
네, 1금융권의 DSR 기준은 40%이지만 보험사 등 2금융권은 50%까지 허용됩니다. 소득 대비 부채 비율이 높아 1금융권에서 한도가 부족하다면 금리가 조금 높더라도 2금융권을 대안으로 검토할 수 있습니다.